年终专访∣远达马洪波：明年宜宾房企还得如履薄冰

　　时光匆匆，2020年收官在即。站在新旧交替的路口，我们不禁想问：2020年的宜宾楼市究竟是怎样?明年的市场又将何去何从?作为深入市场的一份子，业内人士往往更有发言权。考虑至此，本站精心筹备了这一次的年终人物访谈，让我们一起听听各大楼盘的大佬们怎么说。

　　宜宾远达房地产投资开发有限公司 马洪波

　　三江房产网：2020年注定是宜宾房地产市场经历特殊的一年。突如其来的疫情，雨后春笋般涌现的新盘，大学生购房补贴出炉，住房公积金贷款额度提高，以及新版宜宾市规划管理技术规定施行等等，都或多或少影响着市场。对于过去这一年的宜宾楼市，您怎么看?

　　马洪波：首先看基本盘。

　　楼市仅仅是市场的终端表现。楼市是果，土地市场才是因。宜宾近一年多的土地供应其实可以提前推论今年楼市的大致趋势。2020总体而言是供需失衡的，土地总量、宗地块数等，都攀上近些年来的高峰，楼市下行压力其实是比较大的，这还不包括已获地未入市的项目。平稳中趋势向下。这就是我眼中的宜宾楼市的基本盘。

　　至于疫情的负作用，还不能看作对市场的基本盘有多大影响。换个角度可以理解为一段时间的市场积压，换个时间段它总会释放出来。上半年四五月份的成交量就小跑上去了;至于政策手，无论支持还是抑制，只有短期效应，也无法影响基本盘，因为随着时间的增加，市场可摸索的对策会越多。最终还是会回归到基本逻辑：供需关系。

　　在房地产市场，土地供需情况就是整个市场的“大腿”。所以，宜宾的土地市场已经决定了宜宾的楼市大趋势，由于从获地到入市一般都有好几个月的时间，趋势向下的集中反应出现在下半年就显得顺理成章。在各板块中，临港下半年尤其年末阶段的反应更强烈些。

　　其次，从供地情况看，今年的大地块比较多。直接导致获地门槛抬高，这就使块头小一点的企业很难获地了。所以今天的宜宾楼市(至少是主城区)，大家看到的基本都是大中型房企的身影。相对而言，大中房企操盘的价格弹性比小企业更大，承受跌价的能力更强。这对宜宾的楼市是有一定的潜在风险的，尤其明年。

　　新规出台，实则增加了企业的运营成本，这些新增成本的部分会转嫁到客户身上，对楼市未必好事，在市场呈下行趋势的时候推出新规在时机上值得商榷。

　　三江房产网：崭新的2021年转眼将至，对于全新一年的宜宾楼市您有何看法?

　　马洪波：经济大环境和宏观政策对整个房地产行业都缺乏有力支撑，除一些特殊地区和城市以外的楼市就都没有坚实的外力。起决定作用的依然是区域供需关系。

　　宜宾明年还需要消化过剩存量，疫情下的春节潮未必如大家所愿。所以房企还得如履薄冰。明年很考验房企的营销能力。

　　三江房产网：这里您能谈谈自己所在项目/企业，或者谈谈您对宜宾市场、区域发展等其他方面的看法吗?

　　马洪波：现在的房地产行业，已经进入3.0版本市场了，一方面对房企跨行业的复合能力、开发各业务板块之间的逻辑黏性等都提出完全不一样的要求;另一方面随市场细分加剧，精准定位并以销定产的以市场需求为依据、以金融主导开发的计划管理模式逐渐取代传统的生产型管理模式。

　　2021年远达在宜宾大大小小近20个在售楼盘，压力较大。企业自身正加紧自我修炼去适应市场变化。在复合性方面，远达集团加大对文旅地产的布局、逐步提升文娱酒店运营等非地产产业的比重;开发业务方面，在继续重视产品研发基础之上，将更多精力用于提升楼盘品质和社区管理质量，力争在高品质塑造中闯出一条自己的路。比如刚刚亮相的上江北“翰林院”项目、即将推出的翠屏山麓“江山美墅”项目等等，都将以完全区别于以往的精品形象竭尽所能去适应宜宾的新需求。

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