立足2.46亿基层劳动者的需求，与城市发展共成长

　　12月16-18日，中央经济工作会议指出，要解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，鼓励国有和民营企业都要发挥功能作用，行业正进入新阶段。会议还指出，要实施城市更新行动，推动城镇老旧小区改造。

　　一、“劳动者”群体居住需求大、空间潜力足

　　改革开放以来特别是加入世贸组织后，我国抓住了经济全球化机遇，积极融入国际产业分工体系，在制造业诸多领域建立了链条完整、配套齐全的产业链，造就了我国“世界工厂”和第一制造业大国的地位，对我国快速提升经济实力、改善人民生活发挥了重要作用。

　　数据显示，2014年我国流动人口规模达2.53亿人，为历史之最。之后4年，人口流动趋于稳定，年均2.46亿人，这一群体也是我国房屋租赁需求第一大群体。数据显示， 19 年第二产业就业人数2.13亿人，第三产业就业人数3.67亿人。分别为国家带来39%、54%的GDP。其中第三产业GDP增幅更是高达6.9%。在这两类产业中，不乏大量的劳动密集型企业。在2020年8月，国务院常务会议上，要求加强新型城镇化建设，补短板扩内需提升群众生活品质。同时会议强调，要发展劳动密集型产业，为进城农民就近打工就业提供机会。这些“城市新市民”中存在大量的住房租赁需求。

　　今年以来，新冠肺炎疫情全球大流行让全球产业链供应链因非经济因素面临冲击，国内外环境和我国发展阶段的变化意味着国际大循环动能明显减弱，必须把发展立足点放在国内，依靠国内市场实现经济发展。为了保持制造业比重基本稳定，巩固壮大实体经济根基。十四五规划中明确提出“加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级”，提倡回归实体经济的发展。制造业是实体经济的基础，是产业链供应链的核心载体，未来将通过产业升级带动整体经济发展，而这部分生产至关重要的决定性因素就是人。

　　目前看来，这些“城市的基层劳动者”住宿还存在一些问题：

　　一是供给与需求的不匹配。由于支付能力有限，这就导致合租、群租现象普遍。由此各种隔断房，缺失部分生活功能房较多，最常见的做法是，将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用，这被称之为“N+1” 模式。在2017年底到2018年初的北京住房租赁市场整治风暴中，“N+1”房源曾部分受到清理，此后，也是发现一处查出一处。大规模拆违导致了小产权、无产权房的消失，加之清理群租房政策，使租赁市场的底层供应大量减少，对于收入不高、生活压力大、从事新型制造业与生活服务业的基层劳动者群体而言，居住的供需矛盾将不断凸显。

　　二是租住违建情况的存在。有些城市还存在阳台、地下储藏室等分割利用出租形式，这部分房源并不符合建筑、消防、治安、卫生等方面安全条件，将面临巨大政策风险。

　　在城市产业升级的过程中，随着第二、三产业的发展，基层劳动者人口将持续大规模增加，一方面要满足产业结构的调整，一方面要保证各类人群的就业率，回归“实体经济”，所以这些“城市劳动者”住房问题的解决尤为重要。

　　二、“城市劳动者”群体的住房问题怎么解决?

　　今年，在房住不炒的基础上，中央经济工作会议着重指出重视租赁，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。“十四五”规划建议也指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。其中保障性住房目标和市场化社会房源目标对解决城市基层劳动者住房问题带来引导性方向。目前公租房就是解决城市劳动者群体住宿问题的主要方式，也是保障性住房的重要组成部分。

　　但目前，很多工业园区建设往往“重生产轻配套”，产业园区配套建设滞后于实际需求，不重视园区职工生活改善，特别是随着房价的不断攀升，企业员工住宿问题逐渐浮出水面，职住不平衡矛盾不断显现，这些城市劳动者的居住条件亟需改善。从产城融合角度推进园区公租房建设，除了可以改善企业员工居住条件，保障企业效益，也是落实产城融合要求，顺应经济新常态发展形势的必由之路。

　　随着企业职工对公租房的需求逐渐升温，大量企业职工需要在园区内住宿，且对住宿条件、周边设施和套间配套等有较高要求，需求和供应之间的差距使一系列实际问题浮出水面。

　　目前看来，产业园区的保障性住房建设面临很多问题：

　　一是不同主体自建为主，缺乏统筹易滋生隐患。

　　当前产业园区公租房建设并未形成规模，多数以职工宿舍形式解决务工人员住宿问题，零星插建，基本处于不同主体自建自营阶段。如部分村庄利用自有用地建造宿舍，大型企业在企业内部建设小规模职工宿舍，也有部分企业利用现有仓库改造或私搭乱建，形成非职工临时住所。不同企业在外来务工人员公租房建设上进行了一定的突破和探索，但建设主体和建设标准并未统一，也未全局统筹管理。大多数宿舍未达到相关建筑规范标准，且品质不高，易滋生交通、安全、消防隐患等一系列问题。

　　二是国家省市级相关政策已出台，但地方层面尚缺乏引导。

　　在租售并举的政策指导下，国家已将发展住房租赁市场正式提上中央政府工作日程。目前已出台的政策主要是从土地供给、集体租赁用地、工改租等方面为长租公寓市场发展提供支持，以解决租赁房源用地来源，长短期缓解租赁住房紧缺状况。

　　2019 年，国家在《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中提出，住建部鼓励制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。各城市相继跟进有关政策，存量闲置工业用地被激活，在盘活存量资产的同时，降低租赁房源获取成本，也在一定程度上解决了园区企业人才居住问题。

　　但地方层面在政策文件方面明显缺位，尤其针对工业企业建设公租房问题还存在有关公租房建设主体、融资模式、土地供给等政策不尽完善，具体的建设方式和标准等无据可依。

　　目前，产业园区公租房的建设模式可归纳为四类：企业自主配建;企业主导，政府牵头;村庄自营、政府辅助;政府主导建设。以上建设模式各有优劣，政府难以全盘承担公租房建设任务，企业与村庄也无法独自保证公租房的运营监管。

　　资料来源：网络公开信息，克而瑞租售事业部整理

　　2020年6月，广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个政策性租赁住房试点城市与中国建设银行签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》。建设银行将提供1900亿元的贷款，支持发展政策性租赁住房。与公租房不同，政策性租赁住房是由政府给予政策支持、企业和其他机构投资建设的，很大程度说明政府支持社会力量的注入。这种政府、企业和银行三方合作的模式主要是政府予以调控监管，企业和机构投资建设，面向城镇无房常住人口，因地制宜应对市场需求以及员工诉求。比如，中富旅居旗下的乐璟生活社区与苏州、天津等政府平台公司、建信住房成立合资公司开展业务，一方面为城市产业园区发展带来租赁机会，另一方面通过与政府、园区企业进行资源联动，为园区及用人企业提供员工住宿解决方案，运营管理企业员工型集中式公寓。这种模式被行业内被称为“苏州模式”。

　　资料来源：网络公开信息，克而瑞租售事业部整理

　　这个“苏州模式”不仅解决了产业园区和产城结合处广大基层劳动者的租住需求，还在安全管理、社区治理、生活设施、便民服务方面都得到了来自当地政府、周边企业、住户们的一致好评。同时，也是建设银行推进住房租赁市场健康发展中，又一个重要成果。

　　三、城市基层劳动者，需要一个安全舒适的家园

　　为了满足广大城市基层劳动者的住宿需求，各类企业也纷纷入场。根据迈点研究院发布的“2020年蓝领公寓品牌影响力10强榜单”，排名前三的分别是“乐璟生活社区”、“筑梦公寓”、“安歆公寓”，市场表现最为突出。大家都在利用行业积累的经验，为产业园企业提供员工住宿解决方案。具体模式有两种：有个性化定制型产品，也有稳定输出的标准化产品。

　　对于城市基层劳动者，他们需要一个安全舒适的家园，一方面，需要将安全治安环境问题进行全面;另一方面，需要在生活配套和服务上，做更维度的丰富和升级。

　　目前，安歆集团定位企业住宿服务商，旗下有安歆校园、安歆乐寓等产品线。而从最大体量的基层劳动者需求出发，并提出了“劳动者家园”概念的中富旅居旗下的乐璟生活社区，依托“政企银”模式，在业内首创“生态大社区”概念，以匹配产业升级发展需求的人才安置问题，为园区企业提供高品质、高性价比、标准化的“生活+商业”住宿类产品及服务，实现园区人才安居乐业目标。

　　从三方合作需求角度来看，乐璟生活社区一方面解决了政策性租赁住房的运营管理缺失问题，一方面与园区政府、银行的通力合作，通过三者资源联动互补。在这种合作模式下，园区政府旗下的国有企业提供产业园区内的存量物业资源、当地银行提供存量物业改建的资金贷款、运营公司负责项目前期改建、修复以及后期运营支持，解决广大劳动者安居乐业的需求，解决产业园区发展的居住配套需求。如乐璟于2017年推出的首个大型生态“劳动者家园”——润家乐璟生活社区为例，就是由苏州恒泰、中富旅居以及建设银行联合打造的，实现政府+企业+银行的优质资源互补，为周边产业园区里的基层劳动者们提供了安居乐业的生活居住环境，该模式得到了当地政府、以及周边企业的高度认同。

　　从运营角度来看，乐璟一方面利用自主开发的“乐享住”社区安防管理系统，将整个社区的人防、安防、技防全部整合成一个完整的安全系统。另一方面通过对原社区的修复改造，增添了大量生活配套设施和服务，比如美食广场，奶茶店、超市、24H便利店、健身房、篮球场等，全方位满足园区内劳动者们的多样化生活需求，而社区服务更能辐射到周边产业园区及居民区，带动社区及周边的经济活力。

　　所以在政策性住房+市场化租赁双轨制发展背景下，保障性租赁住房的建设得到高度重视，商、工改租等政策在各城市的进一步落地，会释放更多产业园区空间，让闲置工业用地被激活，帮助城市基层劳动者安居乐业。这是一个对国家、社会和民生有价值的市场，也是一个需要深耕的市场，这不是仅凭政府单方面的力量就能做到，也不是一家住宿服务商就能满足，而是需要各方力量的共同努力，坚持长期价值，一起探索更多良好的模式，才能出现更多好的企业，在盘活存量资产的同时，帮助创造更多的“劳动者家园”，与城市发展共成长。